根据区十五届人大常委会第三会议听取和审查了《关于本区实施<上海市住宅物业管理规定>情况的报告》后提出的审议意见，区政府进行了专题研究，现将办理情况函复如下：

 

　 　 一、加强对业主委员会的指导监督

 

　 　 通过进一步贯彻落实《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》），深化创新社会管理，完善“以块为主、属地管理”工作架构，有序理顺业主大会、业主委员会指导监督职能，进一步提升业主自我管理规范化建设能力和水平，重点开展6个方面的工作：

 

　 　 （一）深化《规定》的学习培训。继续加大培训力度，结合《规定》和相关配套政策，区政府整合区房管局、街道镇、民政等相关职能部门，分层、分批、分重点组织房管部门、街道镇工作人员、社区居委会干部以及物业企业负责人进行指导培训，切实提高行政监管部门、行业主管部门和社区管理部门对新规的掌握度和执行度，以及对业主大会、业委会组建、换届、日常运作等实际指导监督能力。

 

　 　 （二）加强业委会指导监督力量。各街道镇房管办事处，根据本区加强和创新社会管理工作的要求纳入社区“属地化”管理和街道镇城区综合管理范畴，明确1—2名政策业务水平及实践经验丰富的同志派驻街道镇，重点配合街道镇落实业主大会、业主委员会组建、换届改选及日常运作的业务指导和监督管理，协调处理物业管理综合事务纠纷和违法建筑等物业禁止行为整治等工作。

 

　 　 （三）加强业委会组建（换届改选）工作的领导。加强对业委会组建（换届改选）的组织领导、严格程序，形成有效的工作机制，规范有序的开展业委会组建（换届改选）工作。鼓励并引导业主推选居住社区的在职党员骨干、机关和居委会干部等社会工作和管理经验丰富、综合素质好的业主作为业委会成员，参与小区自我管理服务事务，提升业委会成员整体素质。建立评优激励机制，树立培育一批先进业委会典型，发挥示范和引领作用。

 

　 　 （四）健全完善运作制度。督促指导业委会逐步建立定期接待、定期会议、信息公开、维修资金使用续筹等制度，并组织业委会成员进行筹备（换届）、物业企业选聘、维修资金使用管理等方面的政策法规及业务知识培训，逐步规范业主自我管理服务行为。

 

　 　 （五）加大宣传引导力度。依托媒体和社区宣传阵地，开展形式多样的宣传活动，引导业主树立“有偿服务、质价相符”的物业服务消费观念和依法维权、理性维权的意识，自觉遵守和履行《业主大会议事规则》和《管理规约》等约定，逐步提高业主自我管理、自我服务的主体意识、法律意识和责任意识。

 

　 　 （六）引入社会参与机制。探索组建区域性业主委员会联谊会，通过开展政策法规宣传解读、工作经验沟通交流等活动，帮助业委会不断提升自我管理能力和水平。

 

　 　 二、加强对物业管理服务的指导监管

 

　 　 （一）完善诚信服务评价机制。建立物业企业及小区经理的信用信息档案，完善信用信息的收集、披露、使用、监管制度。将物业企业的选聘纳入全市统一的物业管理招投标平台，促进物业管理招投标活动在公开、公平、公正的体系下运作。

 

　 　 （二）培育市场化运作机制。引导、指导物业管理服务责任主体按照“质价相符”的市场化原则解决物业管理收支失衡的矛盾，协商、核定、调整收费价格标准，或将停车费等公共收益主要用于物业管理服务成本补充，保障物业管理服务正常运作。

 

　 　 （三）强化对物业管理服务的日常监管。认真组织落实住宅小区物业管理服务“四查”制度（即：小区经理每天巡查、物业服务企业双周检查、房管办事处每月督查、区房管局随机抽查）。将住宅小区运行安全落实情况、日常管理服务及行业规范执行情况、物业行风建设情况，以及季节性、阶段性工作重点作为检查内容，指导督促物业服务企业规范履职行为、切实提高从业人员服务意识、不断提升物业管理服务质量和水平。

 

　 　 三、完善和深化物业管理基本服务保障机制

 

　 　 （一）完善达标考核奖励制度。继续加大售后公房小区达标考核奖励力度，缓解售后公房小区物业管理服务收支倒挂压力。并通过强化街道社区日常监管力度、引导业主参与监督等方式，切实提高物业管理服务费收缴率，确保达标考核奖励制度的效果。

 

　 　 （二）贯彻落实物业费价格调整工作。根据市有关部门制定的售后房物业费调整方案，认真组织做好政策的宣传、解释工作。指导物业企业和业主委员会做好居民工作，引导业主主动履行责任主体应尽的义务。并根据分步实施的要求，逐步将商品住宅小区内售后房的管理费、保安费和保洁费与商品房收费标准并轨，解决“同一小区、同一收费”的问题。

 

　 　 （三）强化对业主自我管理的指导服务。对早期建造、规模较小的商品房小区物业企业退出管理服务的问题，积极发挥居民区党组织和居委会的领导协调作用，有针对性的做好居民宣传教育工作，鼓励业主实施自行管理，积极帮助业主解决自行管理中日常维修、税务发票等问题，以降低成本，维持小区日常运作。

 

　 　 四、加强行政执法监督工作

 

　 　 （一）完善行政执法工作机制。整合行政执法资源，通过建立稽查执法联席会议等形式，完善稽查执法部门与业务部门定期沟通和协同联动工作机制，将稽查执法与行业监管有效衔接，整合执法人力资源，形成联动执法。

 

　 　 （二）强化现场执法维稳工作。对业主仍不改正违章行为、要组织实施强拆的，区政府将整合区拆违办、街道镇等相关部门，制定拆除恢复方案，落实拆违现场维稳工作。

 

　 　 （三）有效处置各类现行违章行为。对各类现行违章，在完成执法前期工作基础上，完善相关拆违实施方案，明确相关部门职责，细化突发事件应急处置预案，保障现行违法建筑及时有效处置。

 

　 　 （四）形成多部门统一协调的执法运作架构。由区拆违办牵头，有效整合街道镇、城管和相关行政管理部门执法监督力量，运用区城市管理指挥处置中心网格化管理手段，搭建“条块联手”的联合执法协调运作机制，及时有效拆除违法搭建。